Hukum Perjanjian

2.1 Pengertian Perjanjian.

1. Hanya menyangkut sepihak saja, hal ini diketahui dari perumusan, “satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”.
2. Kata perbuatan mencakup juga tanpa consensus
3. Pengertian perjanjian terlalu luas
4. Tanpa menyebut tujuan
5. Ada bentuk tertentu, lisan dan tulisan
6. Ada syarat- syarat tertentu sebagai isi perjanjian, seperti disebutkan di bawah ini:

• syarat ada persetuuan kehendak
• syarat kecakapan pihak- pihak
• ada hal tertentu
• ada kausa yang halal

2.2 Prestasi dan Wanprestasi
2.2.1 Pretasi
Pasal 1234 KUHPerdata menyatakan bahwa “tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”. Kemudian Pasal 1235 KUHPerdata menyebutkan: “Dalam tiap-tiap perikatan untuk memberikan sesuatu adalah termaktub kewajiban si berutang untuk menyerahkan kebendaan yang bersangkutan dan untuk merawatnya sebagai seorang bapak rumah yang baik, sampai pada saat penyerahan”.
Dari pasal tersebut di atas maka dapat disimpulkan bahwa dalam suatu perikatan, pengertian “memberi sesuatu” mencakup pula kewajiban untuk menyerahkan barangnya dan untuk memeliharanya hingga waktu penyerahannya.
Istilah “memberikan sesuatu” sebagaimana disebutkan di dalam Pasal 1235 KUHPerdata tersebut dapat mempunyai dua pengertian, yaitu:

1. Penyerahan kekuasaan belaka atas barang yang menjadi obyek perjanjian.
2. Penyerahan hak milik atas barang yang menjadi obyek perjanjian, yang dinamakan penyerahan yuridis.

Wujud prestasi yang lainnya adalah “berbuat sesuatu” dan “tidak berbuat sesuatu”. Berbuat sesuatu adalah melakukan suatu perbuatan yang telah ditetapkan dalam perjanjian. Sedangkan tidak berbuat sesuatu adalah tidak melakukan sesuatu perbuatan sebagaimana juga yang telah ditetapkan dalam perjanjian, manakala para pihak telah menunaikan prestasinya maka perjanjian tersebut akan berjalan sebagaimana mestinya tanpa menimbulkan persoalan. Namun kadangkala ditemui bahwa debitur tidak bersedia melakukan atau menolak memenuhi prestasi sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian.
Salah satu unsur dari suatu perikatan adalah adanya suatu isi atau tujuan perikatan, yakni suatu prestasi yang terdiri dari 3 (tiga) macam:

1. Memberikan sesuatu, misalnya membayar harga, menyerahkan barang.
2. Berbuat sesuatu, misalnya memperbaiki barang yang rusak, membangun rumah, melukis suatu lukisan untuk pemesan.
3. Tidak berbuat sesuatu, misalnya perjanjian tindak akan mendirikan suatu bangunan, perjanjian tidak akan menggunakan merk dagang tertentu.

Prestasi dalam suatu perikatan tersebut harus memenuhi syarat-syarat:

1. Suatu prestasi harus merupakan suatu prestasi yang tertentu, atau sedikitnya dapat ditentukan jenisnya, tanpa adaya ketentuan sulit untuk menentukan apakah debetur telah memenuhi prestasi atau belum.
2. Prestasi harus dihubungkan dengan suatu kepentingan. Tanpa suatu kepentingan orang tidak dapat mengadakan tuntutan.
3. Prestasi harus diperbolehkan oleh Undang-Undang, kesusilaan dan ketertiban umum.
4. Prestasi harus mungkin dilaksanakan.

2.2.2 Wanprestasi
Wanprestasi  adalah keadaan dimana seorang telah lalai untuk memenuhi kewajiban yang diharuskan oleh Undang-Undang. Jadi wanprestasi merupakan akibat dari pada tidak dipenuhinya perikatan hukum.
Pada umumnya debitur dikatakan wanprestasi manakala ia karena kesalahannya sendiri tidak melaksanakan prestasi, atau melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak diperbolehkan untuk dilakukan. Menurut R.Subekti, melakukan prestasi tetapi tidak sebagaimana mestinya juga dinamakan wanprestasi. Yang menjadi persoalan adalah sejak kapan debitur dapat dikatakan wanprestasi. Mengenai hal tersebut perlu dibedakan wujud atau bentuk prestasinya. Sebab bentuk prestasi ini sangat menentukan sejak kapan seorang debitur dapat dikatakan telah wanprestasi.
Dalam hal wujud prestasinya “memberikan sesuatu”, maka perlu pula dipertanyakan apakah di dalam perjanjian telah ditentukan atau belum mengenai tenggang waktu pemenuhan prestasinya. Apabila tenggang waktu pemenuhan prestasi sudah ditentukan dalam perjanjian, maka menurut Pasal 1238 KUHPerdata, debitur sudah dianggap wanprestasi dengan lewatnya waktu pemenuhan prestasi tersebut. Sedangkan bila tenggang waktunya tidak dicantumkan dalam perjanjian, maka dipandang perlu untuk terlebih dahulu memperingatkan debitur guna memenuhi kewajibannya, dan jika tidak dipenuhi, maka ia telah dinyatakan wanprestasi.
Surat peringatan kepada debitur tersebut dinamakan somasi, dan somasi inilah yang digunakan sebagai alat bukti bahwa debitur telah wanprestasi. Untuk perikatan yang wujud prestasinya “tidak berbuat sesuatu” kiranya tidak menjadi persoalan untuk menentukan sejak kapan seorang debitur dinyatakan wanprestasi, sebab bila debitur melakukan sesuatu perbuatan yang dilarang dalam perjanjian maka ia dinyatakan telah wanprestasi.
Wanprestasi berarti debitur tidak melakukan apa yang dijanjikannya atau ingkar janji, melanggar perjanjian serta melakukan sesuatu yang tidak boleh dilakukannya. Perkataan wanprestasi berasal dari bahasa Belanda yang berarti prestasi buruk. Debitur dianggap wanprestasi bila ia memenuhi syarat-syarat di atas dalam keadaan lalai maupun dalam keadaan sengaja. Wanprestasi yang dilakukan debitur dapat berupa 4 (empat) macam:

1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukan;
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat;
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Ada  pendapat lain mengenai syarat-syarat terjadinya wanprestasi, yaitu:

1. Debitur sama sekali tidak berprestasi, dalam hal ini kreditur tidak perlu menyatakan peringatan atau teguran karena hal ini percuma sebab debitur memang tidak mampu berprestasi;
2. Debitur berprestasi tidak sebagaimana mestinya, dalam hal ini debitur sudah beritikad baik untuk melakukan prestasi, tetapi ia salah dalam melakukan pemenuhannya;
3. Debitur terlambat berprestasi, dalam hal ini debitur masih mampu memenuhi prestasi namun terlambat dalam memenuhi prestasi tersebut.

Akibat hukum dari debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi sebagai berikut:

1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengan singkat dinamakan ganti-rugi;
2. Pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian;
3. Peralihan risiko. Benda yang dijanjikan obyek perjanjian sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur;
4. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan di depan hakim.

Disamping debitur harus menanggung hal tesebut diatas, maka yang dapat dilakukan oleh kreditur dalam menghadapi debitur yang wanprestasi ada lima kemungkinan sebagai berikut:

1. Dapat menuntut pemenuhan perjanjian, walaupun pelaksanaannya terlambat;
2. Dapat menuntut penggantian kerugian, berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata, ganti rugi tersebut dapat berupa biaya, rugi atau bunga;
3. Dapat menuntut pemenuhan dan penggantian kerugian;
4. Dapat menuntut pembatalan atau pemutusan perjanjian; dan
5. Dapat menuntut pembatalan dan penggantian kerugian.

2.3 Asas-Asas dalam Kontrak Bisnis
2.4 Perjanjian Kredit
            Menurut pasal 1 ayat (11) UU No.10 tahun 1998 tentang Perubahan atas UU No.7 tahun 1992 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Unsur-unsur perjanjian kredit:

1. Kepercayaan, keyakinan pemberi kredit bahwa kredit tersebut akan terbayar kembali
2. Waktu, pemberian kredit dan pembayaran kembali memiliki jangka waktu tertentu
3. Resiko, bahwa setiap pemberian kredit selalu memiliki resiko, semakin lama jangka waktu yang diberikan, semakin tinggi resiko kredit tersebut
4. Prestasi, prestasi dalam perjanjian kredit adalah pemberian obyek kredit (bisa berupa uang ataupun barang dan jasa, tapi yang paling sering dijumpai adalah uang)

Jenis-jenis Kredit:
Dari segi tujuan penggunaannya, kredit dibagi menjadi:

1. Kredit produktif, yaitu kredit yang diberikan kepada bentuk usaha yang menghasilkan barang dan/atau jasa. Kredit Produktif dapat berupa KMK (kredit modal kerja) yaitu kredit diberikan untuk membiayai kebutuhan usaha, atau KI (kredit investasi) yaitu kredit diberikan untuk membiayai pengadaan barang modal/jasa.
2. Kredit komsumtif, yaitu kredit diberikan untuk membiayai kebutuhan konsumtif masyarakan pada umumnya

Dari segi jangka waktunya, kredit dibagi menjadi:

1. Kredit jangka pendek, tidak melebihi 1 tahun
2. Kredit jangka menengah, lebih dari 1 tahun tapi tidak lebih dari 3 tahun
3. Kredit jangka panjang, lebih dari 3 tahun

Setiap kredit yang telah disepakati antara pemberi dan penerima kredit, harus dituangkan dalam bentuk perjanjian kredit. Akar dari perjanjian kredit adalah perjanjian pinjam-meminjam. Syarat sah perjanjian kredit adalah sama dengan syarat sah perjanjian pada umumnya, yaitu yang tercantum pada pasal 1320 BW: kesepakatan, cakap hukum, suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Fungsi dari dibuatnya perjanjian kredit adalah sebagai:

• Perjanjian pokok, yang biasanya diikuti dengan perjanjian penjaminan
• Sebagai alat bukti, mengenai hak dan kewajiban para pihak
• Sebagai alat pemantauan kredit

Bentuk perjanjian kredit dapat berupa akta bawah tangan ataupun akta otentik.
Pasal 1874 KUHPer: Akta dibawah tangan adalah surat atau tulisan yang dibuat oleh para pihak tidak melalui perantaraan pejabat yang berwenang untuk dijadikan alat bukti
Pasal 1868 KUHPer: Akta otentik adalah akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh UU yang dibuat oleh atau dihadapan pegawai yang berkuasa (pegawai umum) untuk itu, ditempat dimana akta dibuatnya. Yang dimaksud dengan pegawai umum antara lain notaries, PPAT, pegawai KUA, dll
Pihak-pihak dalam perjanjian kredit:

1. Kreditur, kreditur (pemberi kredit) dalam perjanjian kredit adalah bank atau lembaga pembiayaan selain bank, sedangkan dalam perjanjian pinjam-meminjam, pemberi pinjaman bisa saja individu biasa.
2. Debitur, debitur (penerima kredit) adalah pihak yang dapat bertindak sebagai subyek hukum, baik individu (person) atau badan hukum (recht person).

Pengakhiran perjanjian kredit:
Perjanjian kredit dapat berakhir oleh hal-hal sebagai berikut:

1. Pembayaran/pelunasan, tindakan sukarela dari debitor untuk memenuhi perjanjian.
2. Subrogasi, penggantian hak-hak kreditur oleh pihak ketiga (pasal 1400 KUHper).
3. Pembaruan Utang (novasi), ada tiga bentuk novasi yaitu:

• Mengganti kreditur
• Mengganti debitur
• Merubah obyek/isi perjanjian

1. Perjumpaan utang (kompensasi), kedua pihak memperjumpakan atau memperhitungkan utang-piutang di antara keduanya sehingga perjanjian kredit menjadi hapus (1425 KUHPer)

2.5 Risiko dan Keadaan Memaksa
2.5.1 Risiko
Risiko ialah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian diluar kesalahan salah satu pihak. Barang yang diperjual belikan musnah diperjalanan karena ada suatu kecelakaan misalnya perahu yang mengangkut barang itu karam. Barang yang dipersewakan habis terbakar selama waktu dipersewakannya. Siapakah yang harus memikul kerugian-kerugian itu. Inilah yang disebut risiko.
 Dari apa yang sudah diuraikan tentang pengertian risiko di atas, kita lihat peristiwa risiko berpokok pangkal pada terjadinya suatu peristiwa diluar kesalahan satu pihak yang mengadakan perjanjian. Dengan kata lain berpokok pangkal pada kejadian yang dalam hukum perjanjian dinamakan : keadaan memaksa. Persoalan risiko adalah buntut dari suatu keadaan memaksa, sebagai mana ganti rugi adalah buntut dari wanprestasi.
Bagaimana soal risiko itu diatur dalam hukum perjanjian? Dalam buku ke III kitab undang-undang hukum perdata, sebenarnya kita hanya dapat menemukan satu pasal, yaitu pasal 1237. Pasal ini berbunyi sebagai berikut : “ Dalam hal adanya perikatan untuk memberikan suatu barang tertentu, maka barang itu semenjak perikatan dilahirkan, adalah tanggungan si berpiutang”. Perkataan tanggungan dalam pasal ini sama dengan “risiko”. Dengan begitu, dalam perikatan untuk memberikan suatu barang tertentu tadi, jika barang ini sebelum diserahkan, musnah karena suatu peristiwa diluar kesalahan salah satu pihak, kerugian ini harus dipikul oleh “si berpiutang”, yaitu pihak yang menerima barang itu.  Suatu perikatan untuk memberikan suatu barang tertentu, adalah suatu perikatan yang timbul karena perjanjian sepihak. Dengan kata lain, pembuat undang-undang tidak memikirkan perjanjian timbal-balik, dimana pihak yang berkewajiban melakukan suatu prestasi juga berhak menuntut suatu kontraprestasi Dia hanya memikirkan pada suatu perikatan secara abstrak, dimana ada satu pihak yang wajib melakukan suatu prestasi dan suatu pihak lain yang berhak atas prestasi tersebut. Pasal 1237 hanya dapat dipakai pada perjanjian sepihak saja. 
2.5.2 Keadaan Memaksa (Overmacht).
            Overmacht artinya keadaan memaksa. Dalam suatu perikatan jika Debitur dikatakan dalam keadaan memaksa sehingga tidak dapat memenuhi prestasinya, Debitur tidak dapat dipersalahkan / di luar kesalahan Debitur. Dengan perkataan lain Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya karena overmacht bukan karena kesalahannya akan tetapi karena keadaan memaksa, maka Debitur tidak dapat dipertanggung gugatkan kepadanya. Dengan demikian Kreditur tidak dapat menuntut ganti rugi sebagaimana hak yang dimiliki oleh Kreditur dalam wanprestasi.
            Pasal 1244 KUH Perdata menyebutkan:
“Jika ada alasan untuk itu si berhutang harus dihukum mengganti biaya, rugi, dan bunga, apabila ia tidak dapat membuktikan, bahwa hal tidak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu, disebabkan karena suatu hal yang tak terduka, pun tidak dapat dipertanggung jawabkan padanya, karenanya itu pun jika itikad buruk tidaklah ada pada pihaknya”.
                        Pasal 1245 KUH Perdata:        
“Tidaklah biaya rugi dan bunga, harus digantinya, apabila lantaran keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tak disengaja si berutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau lantaran hal yang sama telah melakukan perbuatan yang terlarang”.
                        Berdasarkan pasal-pasal di atas, dapat disimpulkan bahwa keadaan memaksa adalah keadaan dimana Debitur terhalang dalam memenuhi prestasinya karena suatu keadaan yang tak terduga lebih dahulu dan tidak dapat dipertanggungkan kepadanya, debitur dibebaskan untuk membayar ganti rugi dan bunga.
Akibat keadaan memaksa:

1. Kreditur tidak dapat meminta pemenuhan prestasi.
2. Debitur tidak dapat lagi dinyatakan lalai.
3. Resiko tidak beralih kepada debitur.

1. Peristiwa yang memusnahkan benda yang menjadi obyek perikatan;
2. Peristiwa yang menghalangi Debitur berprestasi;
3. Peristiwa yang tidak dapat diketahui oleh Kreditur/Debitur sewaktu dibuatnya perjanjian.

Sifat Keadaan memaksa:
Keadaan memaksa dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu:

1. Keadaan memaksa absolut:

            Adalah suatu keadaan di mana debitor sama sekali tidak dapat memenuhi prestasinya kepada kreditor, oleh karena adanya gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar. Contoh:si A ingin membayar utangnya pada si B, namun tiba-tiba pada saat si A ingin melakukan pembayaran utang, terjadi gempa bumi, sehingga A sama sekali tidak dapat membayar utangnya pada B.

1. Keadaan memaksa yang relatif:

            Adalah suatu keadaan yang menye­babkan debitor masih mungkin untuk melaksanakan prestasinya, tetapi pelaksanaan prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan korban yang besar, yang tidak seimbang, atau menggunakan kekuatan jiwa yang di luar kemampuan manusia, atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar. Contoh: seorang penyanyi telah mengikatkan dirinya untuk menyanyi di suatu konser, tetapi beberapa detik sebelum pertunjukan, ia menerima kabar bahwa anaknya meninggal dunia.
2.6 Fidusia
            Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia mengatur tentang sifat-sifat dari jaminan fidusia yang akan dijelaskan di bawah ini.
Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda. Sedangkan jaminan fidusia adalah hak-hak jaminan atas benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, dan benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan pemberi fidusia, sebagai acuan bagi pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditor lainnya.

2.7 Hak Tangungan
            Hak Tanggungan pada hakikatnya merupakan hak jaminan atas tanah. Hak ini akan dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Penggunaan hak tanggungan, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Hak Tanggungan bisa juga dipergunakan untuk pelunasan utang tertentu, serta memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
            Kemudian siapa yang bisa dikatakan sebagai pemengang hak tanggungan atau subjek hak tanggungan ialah Pemberi Hak Tanggungan dan Pemegang Hak Tanggungan. Yang dimaksud sebagai Pemberi hak tanggungan ialah orang atau badan hukum yang mempuyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Sedangkan yang pemegang Hak tanggungan adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri yang dapat dibedakan dengan berbagai hak lainnya ialah

• Membuat kedudukan seorang kreditor menjadi diutamakan dibandingkan kreditornya (“droit de preference”);
• Mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”);
• Dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan ketika memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas;
• menyederhanakan pelaksanaannya eksekusi.

sumber :